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房屋中介租金不減是怎么回事?會帶來哪些影響?

2019-12-13 17:29 | 達峰網
  臨近年末,租房市場整體轉淡,成交量持續走低。但是發現房屋中介租金不減,這到底是怎么回事?會帶來哪些影響?
  一、房屋中介租金不減是怎么回事?會帶來哪些影響?
 
  各大中介對租金并沒有明顯的調整跡象,只是通過領取優惠券、中介費打折、起租時間延后等方式攬客,使得租金總成本小幅下滑。
 
  1、房源充足均價略降
 
  北京房地產業協會數據顯示,2019年11月,北京分租、整租住宅市場成交量和成交均價較上月均略有下降,住宅租賃市場延續上月量價回落態勢。畢業季后,租房市場迎來淡季。
 
  中國證券報記者近日對北京地區租房市場調查發現,臨近年底,各大租房平臺房源充足,但租金報價仍然處于高位,并沒有出現較為明顯的回落。中介和房東只在起租日期和中介費上稍有讓步,使得租房總成本略微下降。
 
  以北三環某學區住房片區租賃市場為例,由于目前處于租房淡季,“買方”市場現象較明顯。有找房租戶想在附近找一居室,起租時間要求到2020年1月中旬。中介人員按照要求,找到了多處待租房源供租戶挑選,最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓。該公寓系統起租時間為2020年12月31日。在價格不妥協的情況下,經過雙方談判,中介費做了8折讓步,起租時間讓了10天。
 
  “起租時間讓步以及中介的折扣力度,這在租賃旺季是不可能的。公司旗下品牌租金由系統統一定價,不能修改。淡季會通過領取優惠券的方式變相降價。如果真的遇到砍價客戶,只能在中介費上打折。”該中介人員對中國證券報記者表示。
 
  多位業內人士指出,租賃市場熱度季節性很強,“春節潮”和“畢業潮”之后,租賃市場熱度減退。第四季度為傳統的租賃淡季,租金上漲動力不足,預計短期租金仍為穩中有降趨勢,明年春節后可能迎來租賃市場熱度小高潮。
 
  記者走訪發現,北京地區租賃市場供給端出現較明顯的分化。供給方大致可以分為:房東直租、二房東個人轉租、房屋中介轉租、品牌化租房公司等。按照上述順序,中介費和房源價格依次遞增。
 
  大型中介品牌旗下通常形成了租賃子品牌。這些大型房產中介服務商,無論是找房還是簽約、繳款、后期維護,都是線上操作。對于線下門店,房屋中介對租房業務的重視度和攬客積極性均不及買賣業務。
 
  “每個門店只配備1-2位專門做租賃業務的新人,老員工基本都以買賣業務為主,只在客戶找上門來時才會捎帶做租賃。剛入職一般會從租賃做起,后期會轉做買賣。畢竟要考慮成本,租賃業務的中介費與買賣相比,不是一個等級。租房業務以線上營銷為主,線下營銷效果和成本方面都不好。”某中介門店負責人對中國證券報記者表示。
 
  2、租售比低位徘徊
 
  中國證券報記者了解到,品牌中介商和租房商在宣傳租房產品服務好、環境佳的同時,租金水漲船高。很多房源被租房品牌公司囤積,裝修后價格大幅上揚。即使在淡季,租金也不會讓步。便宜房源越來越集中在天通苑、大興等租房人口密集區。而這些地區群租房現象仍然較為嚴重。
 
  以位于北五環外昌平區天通苑地區為例,該片區受大規模大戶型回遷房源影響,租房房源充足。該片區大部分房源被整租后,普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平方米左右的三居室,可以被改造成8個房間,人口密度最多可以達到15人以上。但由于隔斷房價格不足千元,仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”。“早晚高峰被擠成照片,到家也很擠。”
 
  “二房東也會簽合同,但是簽的時候就會告知,隔斷房可能隨時拆除,房東不會承擔任何責任。”上述片區租戶向中國證券報記者反映,“全北京只有這個地方可以租到1000元左右的房子,對于剛畢業的人來說,雖然沒有保障,還是會簽下來。”
 
  造成上述現象的原因有多種。一方面,人口流入為主的城市房價高企,購房成本高導致租房人群多。租房需求多疊加租房市場越來越受資本關注,導致租金價格整體高企。正常渠道價格高導致“租不起”,使得群租房屢禁不止。
 
  業內機構發布的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》指出,2019年上半年,北京、上海、深圳三個城市整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%,與2018年相比均有所下降,但租金收入比仍維持高位。合租租金收入比分別為46.2%,43%,37.6%,與上期相比微降。即使選擇合租的模式,在北上深租房成本也達到收入的30%以上。
 
  另一方面,以一線城市為代表的人口流入區,租金回報率相比其他城市普遍偏低,群租房成為房東和二房東提高租金收入的一個途徑。上述報告數據顯示,一線城市平均租售比為1:636,售租比達53年;二線城市平均租售比為1:580,售租比為46.9年;三四線城市雖然房價相對較低,但租賃市場需求更加薄弱,租售比略低于二線城市,為1:556。一線城市租金與房價差距最大。一線城市中,北京、深圳房價高企,租售比最低,租金回報率均為1.8%。
 
  諸葛找房指出,大城市租金相比收入較高,租房人員負擔較大。但對于房產持有者來說,租售比、租金回報率相比其他城市仍沒有競爭力。巨大的房產價值卻缺少獲取合理回報的渠道,這或許也是當前房地產市場面臨的又一大挑戰。
 
  3、商業租金小幅回落
 
  值得注意的是,近期商業租金小幅下降。中指研究院數據顯示,2019年四季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比有所下跌,平均租金為4.9元/平方米·天,跌幅為0.67%。從商圈看,租金環比上漲的商圈占38.8%,租金環比下跌的商圈占56.3%,5.0%的商圈租金與上期持平。
 
  即便如此,2019年下半年,國內主要商業街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金整體水平穩中有漲。其中,由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為25.9元/平方米·天,環比上漲0.58%;由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.2元/平方米·天,環比上漲0.44%。
 
  分城市看,2019年下半年,一線城市中租金環比上漲的商業街占74.1%,環比下跌的商業街占11.1%,14.8%的商業街租金與上期持平。北京10條商業街租金環比全部上漲。其中,南鑼鼓巷漲幅最高,達2.64%;在上海的11條商業街中,6條商業街租金環比上漲,2條環比下跌,3條持平。其中,四川北路商業街環比漲幅最高,為3.56%;廣州1條商業街租金環比上漲,1條環比下跌,一條持平。其中,上下九步行街環比上漲0.27%;深圳3條商業街租金環比均上漲。其中,東門步行街漲幅最高,達2.48%。
 
  房屋中介租金不減會給找房子的人帶來一定的壓力,租房人又要承擔房租費還得付一筆高額的房屋中介租金費用。
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